浅谈商业地产选址、拿地商业地产的发展随着房地产的发展具有错综复杂的矛盾关系和有序关系，我们告诉，当房地产行业一片岌岌可危的情况下，商业地产的发展十分一般，基本上就是所谓的住宅底商，好点的就是步行街。而近五年随着房地产好的局面有所上升，商业地产领域却在逐步加剧，甚至白热化。那么在目前国内商业地产领域，显商业化的商业地产也是被一片寄予厚望，许多一二线城市的商业地产近乎饱和状态，却又新店递减，而三四线城市的商业地产快速增长快速增长。

对于商业地产的选址、拿地，我们可以从以下几个方面积极开展工作。城市自由选择1、城市级别的自由选择城市级别的自由选择直接影响着开发商的成本，因此开发商必须根据自己的经济实力和城市级别谨慎自由选择地段地价人流量消费观政策执行力培育期收益值一二线城市黄金地段★★★★★★★★★★★★★☆☆★★★一二线城市待发展地段★★☆★★☆★★☆★★★★★☆★★☆三四线城市黄金地段★★☆★★★★★☆★★☆★☆☆★★☆三四线城市待发展地段★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★★★★☆☆2、城市发展战略通过五图四报告能必要反映五图：城市功能图、项目用地图、城市土地规划图、城市交通规划图、城市商业规划图（全称1功能2用地3规划）四报告：城市五年规划报告、城市商业规划报告、政府工作报告3、消费水平、消费习惯和人口属性①城市整体GDP②常住人口和外来人口③居民收入水平和房价关系人流量调查1、确认城市、搜寻城市总人口①人口：常住人口、流动人口、城市化利率②经济快速增长：全市GDP、平均值GDO、农村居民收益③三次产业结构比：通过第一二三产业情况分析，得出结论经济发展趋势④社会消费品零售总额：消费力最必要的反映2、确认行政区域、搜寻区域总人口行政区域的总人口直接影响项目的培育期和调整方向3、地图搜索、周边地块功能分析项目地块周边地块功能，确认用地性质以及已建或待建情况4、计算出来周边已竣工建筑所容纳人口数①住宅用地：通过总建筑面积、户型类型和户型数，推算出来可按35㎡50㎡/人（根据档次类型）②办公用地：根据档次、人均面积和实地考察，推算出来③学校：根据班级数和班级人数，推算出来④演艺场：根据座位数，场次和票房量，推算出来5、展开1.5KM3KM内人口统计①以项目为圆心1.5公里范围为步行最佳范围；②以项目为圆心3公里范围为易抵达最佳范围。

辨别地块优优弊因素1、区域及商业容量①区域方位：片区中心最差，无河流、高架、铁路等不利因素，临路多（离地铁、公交站将近）②商业容量：周边商业情况，竞争力以及政府规划③消费者类型：年龄阶段和日常生活包含人组；平稳家庭人组（比流动性人口消费能力更加强劲）；过度老龄化不适合商业发展（除非专门老年人服务型商业）2、周边环境周边的商业氛围直接影响着项目的发展，尤其是培育期初期阶段。3、周边用地性质商业氛围分析类型厂房、仓库医院/老年建筑学校居住于建筑商业建筑酒店游艺会展不利影响☆☆☆☆☆☆★☆☆★★★★★☆★★★★★★4、人流方向影响因素：交通、环境、城市规划、生活习惯5、地块自身条件无场地高度劣、河流、轨道、电缆、桥梁、高压线、施工堵塞等交通的最重要起到1、航站楼①与航站楼创建必要、高效的交通联系，交通工具：地铁、公交车、巴士、出租车；②特色商业更有旅游客群；③商务和观光人群对应的优惠商店、免税店。

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